Купить недвижимость в США.
Руководство для покупателей недвижимости в США

 
При покупке недвижимости в США необходимо учитывать ряд факторах, напрямую влияющих на покупку. В США нет ограничений на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости. Законно проживать на территории страны с последующим получением Green Card позволяет только приобретение коммерческой недвижимости (или другая доступная опция) в рамках программы EB-5 иностранцами. Владение недвижимостью не дает преимуществ при получении въездной визы.

Покупка за наличные

Купить недвижимость в США можно за наличные средства, поскольку в стране отсутствуют какие-либо ограничения по суммам. Перевод денег на счет адвоката, ведущего ваше дело или на эскроу-счет, является нормальной практикой и не имеет рисков. При выезде из страны на таможне необходимо задекларировать наличные денежные средства свыше суммы эквивалентной 10 тыс. долл. США на человека, предназначенные для покупки недвижимости.
Открытие счета для покупки недвижимости потребуется только в случае если вы планируете воспользоваться кредитом.

Формы владения недвижимостью

Покупателями недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица (трасты, общества с ограниченной ответственностью, партнерства LP и иные формы).

Основные типы жилой недвижимости в США:
Detached Single-family – отдельно стоящий дом для одной семьи, зачастую с бассейном, задним двором
Townhouse – двух-трех этажный дом на 2-3 семьи, с отдельным входом и прилегающим земельным участком
Condominium (Condos) – квартира в жилом комплексе со своей инфраструктурой, с бассейном, спортивным залом, зоной отдыха и др., которые находятся в общем пользовании всех жильцов
Cooperatives (Co-ops) – кооперативы похожи на кондоминиумы, однако кооперативы являются собственностью корпорации, созданной специально для кооператива и собственность приобретается путем покупки акций в корпорации. Владелец доли получает договор имущественного найма
Residential Land – земля под жилую застройку

Финансы

Получить ипотечный кредит FIL (Foreign Investor Loan) в американском банке для иностранного инвестора – непростая задача. Для получения ипотеки необходимо иметь хорошую кредитную историю в банках США. В том случае, если вы относитесь к первым двум категориям резидентов из списка ниже, то получить ипотечный кредит в банке США будет гораздо проще.

Типы иностранных заемщиков:

1. Лица, имеющие вид на постоянное жительство (Green Card) в США
2. Непостоянные резиденты с действующей рабочей визой
3. «Иностранные граждане», чье основное место жительства не находится в США.

Если получение кредите в одном из кредитных учреждений США все же является актуальным, то следует учитывать, что сумма первоначального платежа должна быть не менее 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости.
В случае если, вы являетесь клиентом международного банка, то получить кредитование будет гораздо проще.

Правила приобретения недвижимости в США

Правила приобретения недвижимости варьируются от штата к штату, а также между округами и городами.
В большинстве сделок с недвижимостью принимает участие несколько сторон:

1. Агент по недвижимости
2. Услуги эскроу (Escrow) могут быть оказаны различными организациями: адвокатом, банком / кредитором, независимой эскроу-компанией, титульной компанией. Эскроу – депонирование на имя продавца у третьей стороны денежных средств на покупку недвижимости, чтобы они были выданы ему только после выполнения всех необходимых процедур.
3. Титульная компания (Title company) – обеспечивает получение чистого титула покупателем (отсутствие залогов и прочих обременений).
Когда продавец недвижимости и покупатель заключают соглашение о покупке, титульная компания обычно играет большую роль в закрытии сделки. Титульные компании помогают продавцам перевести титулы, а покупателям помогают получить титул. Титульные компании также изучают историю владения титулом для исключения претензий к приобретаемой недвижимости, готовят документы для страхования титула, ведут эскроу-счета сторон сделки.
4. Адвокат (Real Estate Attorney) – в большинстве штатов участие адвокатов по недвижимости при покупке дома необязательно.
В том случае, если вы решите обратиться за помощью к адвокату по недвижимости, он поможет защитить ваши интересы и обеспечить соответствие сделки с недвижимостью применимым нормам штата / города нахождения недвижимости. Адвокат по недвижимости тщательно изучает все условия договора и историю владения титулом, а также проверяет отсутствие обременений правами третьих лиц, заинтересованных в недвижимости и действительность существующего титул, готовит документы к закрытию сделки и др. Особенно актуально участие адвоката в сделках, когда второй стороной выступает корпорация или партнерство.
5. Оценщик (Appraiser) – участвует в сделке с предоставлением ипотечного кредита. По желанию можно провести оценку приобретаемой недвижимости с целью быть уверенным в том, что цена на недвижимость реальная.
6. Банк / кредитор (Banks, lenders, mortgage company)
7. Инспектор (Inspector) – проверяет состояние недвижимости на предмет исправности и отсутствия скрытых дефектов перед закрытием сделки.
8. Страховой агент (Insurance Agent)

Для покупки недвижимости в США желательно получить Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) – идентификационный номер налогоплательщика. ITIN получают иностранцы, имеющие налоговые или иные обязательства перед федеральным правительством.

Процедура покупки жилой недвижимости

Как только найдется дом или квартира, отвечающие вашим пожеланиям, агент по недвижимости готовит предложение о цене. В предложении отражена предлагаемая цена за недвижимость, комиссия агента по недвижимости (ее оплачивает продавец), что именно включено в цену: предметы интерьера, необходимый ремонт, оплата налогов, коммунальных услуг и др. Продавец либо согласится с предложением, либо отклонит его, либо направит встречное предложение. Во встречном предложении будут рассмотрены все вопросы из вашего первоначального предложения, включая цену и любые пожелания продавца. Предложение действительно в течение 30-60 дней.
Важно придерживаться дат и условий, изложенных в соглашении, иначе продавец может воспользоваться возможностью выйти из продажи, особенно если появится более интересное предложение. В подтверждение серьезности намерений депонируется порядка 2% от цены продажи на эскроу счете (задаток).

После того, как все детали согласованы и продавец принял ваше предложение
покупатель и / или нанятые им профильные специалисты переходит к этапу due diligence.
Стандартно проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). В некоторых штатах, таких как Нью-Йорк, требуется, чтобы продавец предоставил покупателю информацию (disclosure) о состоянии приобретаемой недвижимости.
В зависимости от юрисдикции и сложившейся практики проводится проверка правового титула (Title search) эскроу компанией, титульной компанией, адвокатом или другими уполномоченными на это организациями / лицами.
Также происходит страхование титула (Title Insurance), которое защищает покупателя недвижимости в случае возникновения ситуации, когда право собственности на недвижимость может быть подвергнуто сомнению (различные обременения, заинтересованные в недвижимости лица или организации и др.).
Если вы пользуетесь для приобретения недвижимости кредитом в американском банке или другом кредитном учреждении, то необходимо провести оценку дома или квартиры.
На закрытии сделки, которая обычно проходит в офисе эскроу-компании фактически происходит подписание покупателем и продавцом всех необходимых документов, перевод денег в счет приобретаемой недвижимости и оплата услуг иных лиц, принимавших участие в сделке. В случае, когда по ряду причин покупатель не присутствует в процессе заключения сделки, потребуется оформление доверенности на доверенное лицо (юрист, представитель компании, оказывающей услуги эскроу).
Предварительно покупатель проводит финальный осмотр недвижимости, возможно проведение повторной проверки правового титула на предмет того, не появились ли новые обременения к моменту продажи.
После подписания всех документов закрывается эскроу-счет, покупатель получает титул, все необходимые документы и ключи.

Налоги и иные расходы, связанные с покупкой недвижимости в США

Налог на объекты недвижимости, передаваемые в собственность (Real Estate Transfer Tax)
Размер налога варьируется от штата к штату.
В самых популярных для покупки недвижимости штатах налог составляет:

Флорида – 0,7%
Калифорния – 0,11%
Нью-Йорк – недвижимость стоимостью до 500 тыс долл. 1%, свыше 500 тыс. долл. – 1,425%

Проверка и страхование правового титула (Title Search and Insurance)
Составляет порядка 0,5%-1% и зависит от множества факторов.

Регистрация права собственности (Recording Fees)
Стоит порядка 100-200 долл.

Вознаграждение агента по недвижимости (Real Estate Agent’s Fee)
Размер комиссии агента обсуждается. Стандартная комиссия – 6% и ее оплачивает продавец.

Вознаграждение юриста по недвижимости также обсуждается. Оплата может быть почасовой (от 150 долл/час ), фиксированной или процент от стоимости недвижимости.

Общие расходы на закрытие сделки составляют до 2-2,5% от стоимость недвижимости.

При владении недвижимостью необходимо оплачивать ежегодный налог на недвижимость.

Налоги на недвижимость в Америке собираются местными органами власти и обычно за основу берется стоимость имущества. Собранные деньги, как правило, предназначены для поддержки общественной безопасности, школ и инфраструктуры.
Налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости, которая может не совпадать с фактической ценой приобретаемой недвижимости.

2016 год
Нью-Йорк – 1,38%
Флорида – 0,98%
Калифорния – 0,73%

Отдельно оплачиваются коммунальные платежи, размер которых также зависит от площади, расположения и других параметров.

Общая информация

После кризиса 2008 года рынку недвижимости США потребовалось два года чтобы преодолеть негативные тенденции. Последние пяти лет на рынке наблюдается рост цен на жилую недвижимость в США и тенденция сохраняется. Спрос растет и растет активность в сфере жилищного строительства. Тем не менее избытка предложений на рынке не наблюдается. Федеральная резервная система чрезвычайно осторожна в повышении процентных ставок из-за волатильности рынков и нестабильной геополитической обстановки, что в свою очередь затрудняет обеспечение финансирования строительства.
Экономические, политические, социальные факторы, а также личные причины влияют на решение человека приобрести недвижимость США. Замедлившийся рост глобальных экономик оказал негативное влияние на спрос на нефть, что привело к снижению добычи и цен на нее, что в свою очередь спровоцировало сжимание экономик многих стран. Следствием этого стало то, что в период с апреля 2015 года по март 2016 года иностранные покупатели столкнулись со сложными экономическими условиями, которые сделали жилую недвижимость США менее доступной. Помимо этого, укрепление доллара США по отношению ко многим иностранным валютам повлияло на сокращение числа иностранных покупателей.
В тоже время, необходимо отметить, что в период с 1991 года по 2016 год включительно цена на жилую недвижимость в США в целом выросли на 138,08%. Такие популярные для приобретения недвижимости штаты как Калифорния и Флорида показали рост за аналогичный период на 171, 74% и 151,01% соответственно, а в Нью-Йорке 124,90%.

Таб.1 Индекс цен жилой недвижимости

цены недвижимость сша жилье

Самые активные покупатели недвижимости в США – это граждане Китая, Канады, Мексики, Индии и США. Все вмести, они формируют 45% объема рынка жилой недвижимости, приобретаемой иностранными инвесторами. Сделки с участием российских инвесторов в 2016 году составили 1% от объема рынка. Как видно из таблицы № 2 годом смены тенденций стал 2015 год и теперь покупатели из Китая занимают верхнюю строку среди лиц, приобретающих недвижимость в США, и что немаловажно, средняя стоимость приобретаемой недвижимости покупателями из Китая составляет более 900 тыс. долл. США.

Таб. № 2 Количество объектов недвижимости, приобретённых иностранными инвесторами

Страна
Канада
Китай
Индия
Мексика
Великобритания
Все страны
2010 г.
69,135
27,053
15,029
30,059
27,053
300,585
2011 г.
48,483
18,972
14,756
14,756
14,756
210,797
2012 г.
49,486
24,743
12,371
16,495
12,371
206,192
2013 г.
43,937
23,075
10,431
15,805
9,483
192,5
2014 г.
43,737
37,223
12,563
20,007
11,632
232,643
2015 г.
29,423
34,327
17,27
17,91
8,315
208,947
2016 г.
26,851
29,195
14,527
17,881
9,15
214,885

 
Данные по Китаю включают покупателей из Китая, Гонконга и Тайваня.
Данные с 2010 по 2015 гг. частично включают сделки с коммерческой недвижимостью.
Данные за 2016 г. включают только сделки с жилой недвижимостью.

Иностранные инвесторы приобретают жилую недвижимость в США как для проживания, так инвестиций и / или отдыха, все зависит от целей покупателя. Наиболее востребованные локации для покупки недвижимости иностранными инвесторами большие города и их пригороды, реже приобретают недвижимость в курортных зонах, маленьких городах.

Самые востребованные направления на рынке элитной жилой недвижимости США в 2016 году:

1. Сан-Франциско, Калифорния
2. Бруклин, Нью-Йорк
3. Лос Анджелес, Калифорния
4. Манхэттен, Нью-Йорк
5. Санта-Клара, Калифорния
6. Сан-Матео, Калифорния
7. Марин, Калифорния

Невзирая на снижение темпов роста ВВП в 2016 году до 1,6%, на рынке недвижимости США сохраняются все предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость в 2017 году. 

Самые популярные города в США для покупки недвижимости

Нью-Йорк, Нью-Йорк

Город разделен на 5 районов : Манхэттен (Manhattan, центр), Стейтен-Айленд (Staten Island, юго-запад), Квинс (Queens, восток), Бронкс (Bronx, север) и Бруклин (Brooklyn, юг). По данным на июль 2016 г. в городе проживает более 8,5 млн. человек.
Цены на жилую недвижимость в Нью-Йорке самые высокие в США и невзирая на это цены продолжают расти. Что немаловажно, за последние 4 года в Нью-Йорке зафиксирован самый быстрый темп роста заработной платы, чем за все последние десять лет, что гарантирует стабильный спрос на недвижимость.
Самая дорогая недвижимость расположена в Манхэттене. Здесь средняя цена на жилую недвижимость в три раза выше, чем в Бронксе, который является районом с самыми низкими ценами в Нью-Йорке.
Квартиру в Нью-Йорке ценой до 600 тыс долл. крайне сложно купить, поскольку это самый популярный бюджет и подобные предложения находится на рынке немногим больше одного месяца. Более 50% жилой недвижимости Нью-Йорка стоят дороже 1 млн. долл.

Лос-Анджелес, Калифорния

Лос-Анджелес – второй по численности населения город США (немного менее 4 млн. человек) и самый большой город штата Калифорния на побережье Тихого океана. Цены на недвижимость в Лос-Анджелесе устойчиво растут с 2012 года, а количество выставленных на продажу домов снижается. Доступной недвижимости становится меньше. Однако недостатка в предложении на рынке элитной недвижимости не наблюдается. Наибольшее количество предложений элитной недвижимости находится в диапазоне 1-3 млн.долл. Средняя цена продажи превышает 500 тыс. долл. В большинстве своем для собственников элитной недвижимости в бюджете от 3 млн.долл. дом в Лос-Анджелесе не является основным местом проживания.
Самые популярные районы для приобретения элитной недвижимости в Лос-Анджелесе- Бель-Эйр (Bel Air), Беверли Хилз (Beverly Hills), Малибу (Malibu)
Хидден Хилс (Hidden Hills).

Майами, Флорида

Майами расположен на юго-восточном побережье Флориды, на берегу Атлантического океана. Численность жителей города Майами составляет менее 500 тыс. человек
Экономический рост в регионе способствовал росту спроса на рынке жилья, что снизило количество выставленных на продажу объектов жилой недвижимости. Также уменьшилось и количество дней экспозиции объектов. Однако цена недвижимости вследствие этого выросла. Наибольшим спросом пользуются объекты в диапазоне 250-450 тыс.долл. После снижения продаж в период с 2005 по 2008 год, начиная с 2009 году сохраняется их рост. Средняя цена продажи составляет порядка 450 тыс.долл. Несмотря на то, что доля иностранных инвесторов несколько снизилась, тем не менее, для многих Майами остается привлекательным местом проживания. Здесь есть пляжи, комфортный образ жизни, шоппинг, мероприятия, разнообразная культурная жизнь, близость к Багамским островам и Южной Америки, прямые рейсы почти в каждый крупный город мира.
Самые популярные места для приобретения элитной недвижимости – это Фишер Айленд (Fisher Island), Ки Бискейн (Key Biscayne), Санни Айлс Бич (Sunny Isles Beach), Бэл Харбор (Bal Harbour), Майами Бич (Miami Beach).


Подписаться на Newsletter

Следуйте за нами